Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 24 februari 2026

Nietigheid en vernietigbaarheid van ALV-besluiten van een VvE: stookkosten, geluidsoverlast, lattenplafonds, windschermen

• Besluitvorming en vernietigbaarheid
• Vereniging, stichting en coöperatie
• Boek 2 BW

Samenvatting

Een lid van een vereniging van eigenaars verzoekt besluiten van de algemene ledenvergadering nietig te verklaren of te vernietigen, onder meer over de verdeling van stookkosten, geluidsoverlast, lattenplafonds en windschermen. Het hof toetst aan de artikelen 2:14, 2:15 en 2:8 BW (via artikel 5:124 BW) en oordeelt dat de besluiten niet in strijd zijn met de wet of het splitsingsreglement en dat de vergadering in redelijkheid tot de besluiten kon komen. Het hof bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter.

Kernoverwegingen

“Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is nietig, wanneer het in strijd met de wet, statuten en/of splitsingsakte is genomen, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:124 BW en artikel 5:129 lid 1 BW).”

r.o. 4.2

“Een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het in strijd is met a) wettelijke of statutaire bepalingen die de totstandkoming van een besluit regelen, b) de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of c) een reglement, niet zijnde het reglement dat ingevolge artikel 5:111 onder d BW is opgenomen in de splitsingsakte (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:124 BW en artikelen 5:129 lid 2 en 5:130 BW). Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt voor gevallen als dit dat de VvE en degenen die krachtens de wet en de statuten bij haar organisatie zijn betrokken (de vergadering van eigenaars, het bestuur en de leden) zich tegenover elkaar moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf voor de rechter voor de inhoud van het besluit is of de algemene ledenvergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

Stookkosten”

r.o. 4.3

“[verzoekster] heeft weliswaar gesteld dat de gehanteerde verdeling van de totale kosten waarbij een deel van de gasrekening voor 35 % met de vaste verdeelsleutel van 1/7e wordt toegekend aan de appartementen een onredelijk percentage is, maar zij heeft niet weersproken dat 35 % een gebruikelijk en gangbaar percentage is. Ook heeft zij niet voldoende toegelicht en onderbouwd dat er bij de door de VvE gehanteerde berekening uitgegaan wordt van te hoge kosten wegens bijvoorbeeld warmteverlies voor de transportleidingen. Tegen die achtergrond heeft [verzoekster] onvoldoende onderbouwd dat het percentage onredelijk is dan wel moet worden gehalveerd tot 17,5 %. Ook als de vaste kosten ten aanzien van het ‘CV-eigen gebruik’ van gemiddeld 8,64 % niet zouden worden verdisconteerd in de vaststelling van de 35 %, heeft [verzoekster] niet aangetoond dat alsnog het percentage van 35 % te hoog is. Het verwijzen naar bijvoorbeeld isolatiemaatregelen ten aanzien van spouw en leidingen waarmee 10 % van de kosten zouden worden bespaard, is niet onderbouwd en is daarmee onvoldoende. Dat 35% van de kosten voor verwarming een redelijke inschatting is van het gemeenschappelijke, van het gemeten individuele verbruik per woonruimte onafhankelijke deel van deze kosten, komt het hof gelet op het partijdebat aannemelijk voor. Het hof concludeert op basis van het voorgaande dat het door de VvE gehanteerde percentage niet in strijd is met de wet in de zin van artikel 2:14 BW, noch onredelijk in de zin […]”

r.o. 4.9