Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 25 augustus 2026

Nietigheid VvE-besluit tot vestiging erfdienstbaarheden en aankoop grond zonder unanieme instemming

• Besluitvorming en vernietigbaarheid
• Vereniging, stichting en coöperatie
• Boek 2 BW

Samenvatting

Een vereniging van eigenaars keurde met een gekwalificeerde meerderheid een overeenkomst goed waarin zij grond koopt en erfdienstbaarheden vestigt op de gesplitste percelen. Het hof oordeelt dat hiervoor instemming van alle appartementseigenaren nodig is en dat het besluit daarom nietig is op grond van artikel 2:14 lid 1 BW. Ook de aankoop van de grond op eigen naam past niet bij het doel van de vereniging, gelet op de kosten en risico's. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank.

Kernoverwegingen

“Ten overvloede merkt het hof op dat de oproeping voor de vergadering van 15 april 2025, zoals [geïntimeerden] opmerken, een dag te laat is verzonden. Het besluit lijdt daarmee aan een totstandkomingsgebrek, en zo’n gebrek kan grond zijn voor vernietiging van dat besluit (zie artikel 2:15 lid 1 aanhef en onder a BW). Een verzoek tot vernietiging moet gedaan worden bij de rechter, en wel binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit kennisnam of kennis kon nemen (zie artikel 5:130 lid 2 BW). De VvE heeft onweersproken gesteld dat zo’n verzoek tot vernietiging niet of niet tijdig is ingediend en dat een eventuele dagvaarding met die strekking niet is aangebracht. [geïntimeerden] hebben in reactie daarop opgemerkt dat zij ervan uitgingen dat zo’n verzoek of vordering niet nodig was, dit omdat het bestuur in haar brief van 23 mei 2025 (productie 47) erkend zou hebben dat het machtigingsbesluit nietig was. Dat laatste valt naar het oordeel van het hof in die brief in redelijkheid niet te lezen. Voor zover [geïntimeerden] bedoeld hebben te betogen dat het machtigingsbesluit vanwege die brief niet rechtsgeldig is, is dat betoog dus tevergeefs.

Besluit vergadering van eigenaars”

r.o. 4.3

“Het hof is met [geïntimeerden] van oordeel dat er voor de afspraken die vermeld zijn in artikel 5 vso, instemming van alle appartementseigenaren vereist is. Artikel 5 vso houdt in dat de VvE zich verplicht tot vestiging van (onder meer) erfdienstbaarheden. Dat zijn zakelijke rechten die verandering brengen in de rechten en plichten van de appartementsgerechtigden. Het gaat om erfdienstbaarheden waarbij de percelen van het complex (percelen nrs. [nummers] ) het dienend erf zijn, en daarnaast om erfdienstbaarheden waarbij die percelen het heersend erf zijn (zie hierboven, onder 3.7 en 3.8). De VvE verbindt zich met de vso – het voorbehoud van goedkeuring door de ledenvergadering daargelaten – dus onvoorwaardelijk tot vestiging van erfdienstbaarheden op de onroerende zaken die gesplitst zijn in de appartementsrechten. [geïntimeerden] gaan er terecht van uit dat nakoming van die verplichting alleen mogelijk is met de instemming van de gezamenlijke appartementseigenaars (zie artikel 5:117 lid 4 BW). Ook als aangenomen wordt dat de VvE de vso kan nakomen door wijziging van de splitsingsakte of door vestiging van erfdienstbaarheden op de afzonderlijke appartementsrechten, zal medewerking van alle appartementseigenaars nodig zijn (vgl. artikel 5:139 lid 1 BW; vgl. ook artikel 10.2 leveringsakte (zie hierboven, onder 3.8)).”

r.o. 4.6

“Dat de vergadering van eigenaars bevoegd zou zijn om met een gekwalificeerde meerderheid te besluiten om de VvE te verbinden tot vestiging van erfdienstbaarheden op de onroerende zaken die in de splitsing zijn betrokken, valt niet in te zien. Voor een dergelijke bevoegdheid is geen grondslag in de wet of in het reglement van de VvE (vgl. artikel 2:14 lid 1 BW en artikel 5:129 lid 1 BW). Uit wet en reglement volgt juist dat voor een dergelijk besluit instemming van alle leden is vereist (vgl. artikelen 5:117 lid 4 en 5:139 lid 1 BW). Dit betekent dat – zoals [geïntimeerden] betogen – het besluit van de vergadering van eigenaars tot goedkeuring van de vso en tot machtiging van het bestuur om de vso uit te voeren, nietig is (zie artikel 2:14 lid 1 BW).

Verkrijging perceel grond met damwanden”

r.o. 4.7