Gerechtshof Den Haag · 17 maart 2026

Nietig VvE-stembesluit over omvang appartementsrecht; artikel 2:14 BW jo 5:129 BW

• Besluitvorming en vernietigbaarheid
• Vereniging, stichting en coöperatie
• Boek 2 BW

Samenvatting

Een vereniging van eigenaars besloot met meerderheid van stemmen dat een buitenruimte en hellingbaan gemeenschappelijk zijn, terwijl een appartementseigenaar stelde dat die tot haar privégedeelte behoren. Het hof oordeelt dat een meerderheidsbesluit de omvang van een appartementsrecht niet kan wijzigen, omdat daarvoor een wijziging van de splitsingsakte met medewerking van alle eigenaren nodig is. Het besluit is daarom nietig op grond van artikel 2:14 lid 1 BW in verbinding met artikel 5:129 BW. Volgens de splitsingstekening behoren de buitenruimte en hellingbaan tot het appartement van de eigenaar.

Kernoverwegingen

“Het hof wijst de vordering toe om de volgende reden. Wat de VvE beoogt met het bestreden besluit (het vaststellen dat de buitenruimte gemeenschappelijk is) brengt (mogelijk) een goederenrechtelijke (relevante) verandering in de omvang van appartementsindex [1] mee. Daarvoor is echter een wijziging van de splitsingsstukken vereist. De ten aanzien van de verkrijging van registergoederen vereiste rechtszekerheid verlangt immers dat verkrijgers van een appartementsrecht zich door raadpleging van de openbare registers op de hoogte kunnen stellen van de feiten die voor de (goederenrechtelijke) rechtstoestand van belang zijn, zodat de splitsingsstukken (akte van splitsing met reglement en de in art. 5:111 sub b BW bedoelde tekening) een juist beeld moeten geven van de omvang van de rechten en verplichtingen van de appartementsgerechtigden. Om benadeling van de appartementsgerechtigde te voorkomen is de wijziging van de akte van splitsing met waarborgen omkleed; art. 5:139 BW bepaalt dat wijziging van akte van splitsing slechts kan geschieden met medewerking van alle appartementseigenaren. In dit wettelijk stelsel ligt besloten dat niet kan worden volstaan met een eenvoudig, met meerderheid van stemmen genomen, besluit ingeval het gaat om het verlenen van toestemming voor het realiseren van goederenrechtelijk relevante wijzigingen in of aan het appartementengebouw. De VvE kan dus niet een bij de splitsing betrokken aandeel in het gebouw (een appartementsrecht) met een […]”

r.o. 6.7

“De conclusie luidt dat het stembesluit van de VvE vergadering (onder agendapunt 4) van 2 november 2022 nietig is op grond van art. 2:14 lid 1 BW in verbinding met art. 5:129 BW, omdat het zonder bijbehorende (met de vereiste meerderheid aangenomen) wijziging van de akte van splitsing in strijd is met de bestaande splitsingsakte. Daaraan doet niet af dat art. 10 van het Modelreglement 1992 bepaalt dat indien er twijfel bestaat of een gedeelte van het gebouw of een zaak al dan niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken behoort, hierover wordt beslist door de vergadering, want een modelreglement kan niet in strijd met de wet een verandering laten aanbrengen in de omvang van de geleverde appartementsrechten. Omdat de nietigheid van het besluit voortvloeit uit de wet is naast de nietigverklaring geen aparte vernietiging van het besluit, zoals door Verknocht verzocht, nodig. De onder 4.4 weergegeven vordering ii) zal worden toegewezen en vordering iii) zal worden afgewezen. Maatstaf voor de bepaling van de omvang van appartementsindex [1]”

r.o. 6.8