Rechtbank Midden-Nederland · 4 maart 2026

Nietig VvE-besluit: dak ten onrechte als privégedeelte gekwalificeerd

• Besluitvorming en vernietigbaarheid
• Boek 2 BW

Samenvatting

Een appartementseigenaar kwam op tegen een VvE-besluit dat zijn dak als privégedeelte aanmerkte. De kantonrechter past via artikel 5:124 BW de artikelen 2:14 en 2:15 BW toe en oordeelt dat het besluit in strijd is met de splitsingsakte en daarom nietig is. Het dak is een gemeenschappelijke zaak. Over onderzoek en herstelkosten was geen besluit genomen, zodat de eigenaar daarvoor niet-ontvankelijk is.

Kernoverwegingen

“Uit artikel 5:124 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat op besluiten van de [verweerder sub 1] de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.”

r.o. 4.4

“In de visie van de Gemeente dwingt de tekst van de splitsingsakte tot de volgende uitleg. Door het opnemen van het zinsgedeelte ‘indien daarvan in deze akte niet is/wordt afgeweken’ en het ontbreken van ‘de daken’ in de opsomming wordt het dak uitdrukkelijk uitgesloten van de gemeenschappelijke zaken. Dit standpunt van de Gemeente is onjuist. In zowel het modelreglement als de splitsingsakte komen bij een omschrijving van de gemeenschappelijke zaken de bewoordingen ‘onder meer’ voor. Dit duidt niet op een limitatieve opsomming. De enkele omstandigheid dat het dak niet in de opsomming van de splitsingsakte is genoemd, wil niet zeggen dat het dak daarom tot het privégedeelte van [verzoekers] hoort. Daarbij is uit deze bepaling in de splitsingsakte ondubbelzinnig af te leiden dat het gaat om een nadere specificering van de bepaling uit het Modelreglement. Deze uitleg vindt ook steun in de leden 3 tot en met 6 van artikel 9 van de splitsingsakte. Daarin zijn namelijk de daken van de appartementsindexen 1 tot en met 4 uitdrukkelijk gekwalificeerd als een privégedeelte voor zover deze behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan deze appartementsindexen.

“3. Voor zover zulks niet reeds uit deze akte en de tekeningen blijkt, worden onder meer niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken gerekend: het dak inclusief dakbedekking […], alle voor zover behoren tot- en/of uitsluitend dienstbaar aan het appartementsrecht met index 1. 4. Voor zover zulks niet […]”

r.o. 4.8

“Het oordeel, zoals hierboven geformuleerd, betekent het bestreden besluit in strijd is met de splitsingsakte. Daarom is het nietig en zullen de verzochte verklaringen voor recht genoemd in 4.1 onder 1 en 2 worden toegewezen zoals in “de beslissing” is omschreven. Omdat deze primaire verzoeken worden toegewezen, wordt niet meer toegekomen aan de beoordeling van het subsidiaire verzoek om het besluit nietig te verklaren of te vernietigen.

[verzoekers] is niet-ontvankelijk in zijn primaire verzoeken onder 3 en 4”

r.o. 4.9