Rechtbank Rotterdam · 31 maart 2026

Vernietiging VvE-besluit over hoogte erfafscheiding dektuinen wegens strijd met redelijkheid

• Besluitvorming en vernietigbaarheid
• Boek 2 BW

Samenvatting

Een appartementseigenaar vraagt vernietiging van een besluit van de vergadering van eigenaars dat de hoogte van erfafscheidingen op dektuinen beperkt. De kantonrechter oordeelt dat het besluit niet nietig is, omdat de splitsingsakte de vergadering de bevoegdheid geeft. Wel vernietigt zij het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid van artikel 2:8 BW, via artikel 2:15 lid 1 onder b BW. De belangen van bewoners met een dektuin zijn onvoldoende meegewogen en er was maar één voorstel ter stemming.

Kernoverwegingen

“De kantonrechter vernietigt het besluit van 17 april 2025, omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW eist (artikel 2:15 lid 1 onder b BW in combinatie met artikel 5:130 BW). Het besluit is niet nietig. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Het besluit van 17 april 2025 is niet nietig”

r.o. 2.6

“Vervolgens meent [verzoeker 1] dat het stellen van regels over de hoogte van erfafscheidingen een inbreuk vormt op het eigendomsrecht (althans, het exclusieve gebruiksrecht, dat met een eigendomsrecht gelijk kan worden gesteld) en dat zo’n inbreuk een formele grondslag moet hebben. Die grondslag is er volgens [verzoeker 1] niet. Als er wel een grondslag zou zijn, dan zou de inbreuk op het eigensomrecht volgens [verzoeker 1] gerechtvaardigd moeten worden door een algemeen belang en ook daarvan is volgens hem geen sprake. De kantonrechter oordeelt dat de grondslag voor de gestelde regels moet worden gevonden in het hiervoor aangehaalde artikel 33 lid 1 van de splitsingsakte. De vraag of de inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van [verzoeker 1] in dit geval tot het besluit van 17 april 2025 heeft kunnen leiden, is een vraag die beantwoord moet worden in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Een te vergaande inbreuk leidt niet tot nietigheid van het besluit, maar tot vernietigbaarheid.”

r.o. 2.7.2

“De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van de bewoners met een dektuin ondergesneeuwd zijn geraakt. Zij hebben, zoals [verzoeker 1] terecht opmerkt, recht op privacy. Dat recht kan worden ingeperkt, zeker als het gaat om appartementencomplexen waarin de vergadering van eigenaars regels mag stellen over het gebruik van privégedeelten, maar die inperking is door het besluit van 17 april 2025 groter dan die zou hoeven zijn. Met dit besluit komt het erop neer dat bewoners met een dektuin maar 4 meter van hun tuin kunnen afschermen voor direct zicht van hun buren en er over een lengte van 10 meter ‘vrije inkijk’ is. De bewoners van de [straat 1] hebben belang bij lichtinval en privacy, maar uit niets blijkt dat daarvoor een beperkte hoogte van de erfafscheiding over een lengte van maar liefst 10 meter tuin nodig is, zeker nu zij alleen rechtstreeks zicht hebben op de achterkant van de dektuin en niet op de zijkant.”

r.o. 2.9