Rechtbank Oost-Brabant · 21 september 2026
Nietigheid VvE-besluit tot verhuur gemeenschappelijke stoep voor horecaterras
- Besluitvorming en vernietigbaarheid
- Vereniging, stichting en coöperatie
- Boek 2 BW
Samenvatting
Een appartementseigenaar bestrijdt een besluit van de vereniging van eigenaars om een deel van de gemeenschappelijke stoep te verhuren aan een horecaonderneming voor een terras. De kantonrechter oordeelt dat het besluit geen beheersdaad is, omdat de verhuur niet tijdelijk en niet persoonlijk is, en dat voor zo'n exclusief gebruiksrecht een wijziging van de akte van splitsing nodig is. Het besluit is daarom op grond van artikel 2:14 BW nietig, zonder belangenafweging.
Kernoverwegingen
“Op grond van artikel 2:14 BW is een besluit van de vergadering van eigenaars nietig als het in strijd is met de wet of de statuten. Op grond van artikel 5:129 BW wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten. Het splitsingsreglement maakt onderdeel uit van de akte van splitsing, dus besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement zijn eveneens nietig.”
r.o. 4.3
“In het arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing - die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaren - een daad van beschikking is, waartoe niet de VvE maar de eigenaren zelf bevoegd zijn. Er is dan namelijk sprake van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie. Een dergelijk besluit kan slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, dus met medewerking van alle appartementseigenaren, worden geëffectueerd, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW).
Besluit van 30 maart 2026 nietig?”
r.o. 4.4
“Naar het oordeel van de kantonrechter kwalificeert het door [verzoeker] aangevochten besluit niet als een beheersdaad, omdat er niet is voldaan aan twee van de hiervoor genoemde, door de Hoge Raad geformuleerde vereisten c.q. uitzonderingen, namelijk de tijdelijkheid en het persoonlijk karakter. Uit de door [verzoeker] overgelegde concept huurovereenkomst blijkt dat er sprake zal zijn van (samenhang met) een huuroverkomst op grond van artikel 7:290 BW, dus met een (in beginsel) lange looptijd en strenge beëindigingsregels. Aan het vereiste van tijdelijkheid is dan niet voldaan, want de gemeenschappelijke stoep zal voor langere tijd worden onttrokken aan de gemeenschappelijkheid. Daar komt bij dat in de concept-huurovereenkomst is voorzien in een mogelijkheid van indeplaatsstelling, waardoor van een persoonlijk karakter geen sprake is. Bij het voorgaande is in aanmerking genomen dat het exclusieve gebruik is gekoppeld aan de exploitatie van het restaurant, gezien het feit dat de looptijd van de verhuur van de gemeenschappelijke stoep is gekoppeld aan de looptijd van de huurovereenkomst voor het restaurant. Dit alles betekent dat geen sprake is van een persoonlijk gebruiksrecht van tijdelijke aard.”
r.o. 4.7